Hauskauf als Freiberufler: Mission Impossible? Wie ich die Bank trotz Selbstständigkeit überzeugt habe (Meine Tipps zur Baufinanzierung)

19. Dezember 2025 | Freiberufler Ratgeber

Hallo Freunde der Freiheit, heute widmen wir uns dem absoluten Endgegner. Dem Boss-Level der Finanzierung.
Vergesst den neuen Laptop oder das Leasing-Auto. Wir reden über das Thema Eigenheim.
Ich habe mir schon immer diesen Traum vorgestellt: Ein eigenes kleines Haus, Garten für den Grill und – ganz wichtig – ein richtiges Arbeitszimmer, das nicht nur eine Nische im Schlafzimmer ist.

Letztes Jahr dachte ich mir: „Alex, die Zinsen bewegen sich, die Immobilienpreise wackeln, jetzt oder nie!“
Ich ging also zu meiner Hausbank (bei der ich seit 15 Jahren Kunde bin!). Ich dachte, wir sind Best Buddies.

Das Gespräch lief ungefähr so:
Ich: „Ich würde gerne ein Haus kaufen.“
Banker: „Oh toll! Wo arbeiten Sie denn?“
Ich: „Ich bin selbstständiger Grafikdesigner und Berater.“
Banker: Stille. Tippt nervös auf der Tastatur. „Oh. Das wird… schwierig.“

Wenn ihr gerade plant, eine Immobilie zu kaufen, dann zieht euch warm an. Als Freiberufler seid ihr für den Immobilienkredit-Algorithmus ein „Wackelkandidat“. Aber: Es ist machbar. Ich habe es geschafft, und hier verrate ich euch, wie ich die Bank am Ende doch rumgekriegt habe.

Warum die Banken bei uns so zickig sind

Man muss die andere Seite verstehen, auch wenn es nervt. Eine Baufinanzierung läuft oft 20 oder 30 Jahre.
Ein Angestellter hat Kündigungsschutz, Arbeitslosengeld etc.
Wir haben das Risiko. Wenn ich morgen krank werde oder keine Kunden mehr habe, ist mein Einkommen null.Die Bank hat einfach Schiss, dass sie auf dem Haus sitzen bleibt.Deshalb gelten für uns strengere Regeln als für den festangestellten Kumpel von nebenan.
Die wichtigste Regel lautet: Die magische 3-Jahres-Grenze.
Wenn ihr noch keine drei vollen Jahre selbstständig seid, könnt ihr das Gespräch bei 90% der Banken direkt abbrechen. Die wollen drei Jahresabschlüsse bzw. Steuerbescheide sehen.

Bei mir war das zum Glück kein Problem, da ich schon länger dabei bin. Aber wer erst seit 18 Monaten gründet, muss meistens warten oder extrem viel Eigenkapital mitbringen.

Mein Weg zur Zusage: Der „Papierkrieg“

Ich habe noch nie in meinem Leben so viele Bäume auf dem Gewissen gehabt wie für diesen Kreditantrag.
Digitalisierung hin oder her, bei der Baufinanzierung für Selbstständige wollen die Banken alles sehen.
Bereitet das hier vor, bevor ihr zum Termin geht. Wenn ihr das alles unaufgefordert auf den Tisch legt, wirkt ihr professionell und organisiert (Banker lieben das!):

1. Die letzten 3 Einkommensteuerbescheide: Nicht nur die Steuererklärung, sondern der Bescheid vom Finanzamt.
2. Aktuelle BWA (Betriebswirtschaftliche Auswertung): Möglichst frisch vom letzten Monat.
3. Einnahmen-Überschuss-Rechnung (EÜR): Der letzten 3 Jahre.
4. Nachweis über Eigenkapital: Kontoauszüge, Depotaufstellungen etc.
5. Steuerbescheinigung vom Steuerberater: Oft wollen Banken ein extra Schreiben vom Steuerberater, der bestätigt: „Ja, die Zahlen stimmen und das Geschäftsmodell ist nachhaltig.“ Das kostet zwar extra beim Steuerberater, ist aber Gold wert.

Der Gamechanger: Vermittler statt Hausbank

Mein erster Versuch bei der lokalen Sparkasse war ernüchternd. Zins okay, aber die wollten Sicherheiten, die ich nicht hatte.Dann habe ich einen Tipp bekommen, den ich euch unbedingt weitergeben muss:Geht zu Kreditvermittlern wie Interhyp, Dr. Klein oder Hüttig & Rompf.

Warum?
Diese Anbieter sind keine Banken. Sie durchsuchen den Markt von 400+ Banken. Mein Berater dort wusste genau: „Okay Alex, die ING ist bei Freiberuflern streng, aber die Commerzbank oder die DSL Bank, die sind da entspannter, wenn die BWA stimmt.“ Der Vermittler „übersetzt“ eure Situation für die Bank. Er bereitet die Akte so auf, dass der Bank-Prüfer sie einfacher durchwinken kann.

Für mich war das die Rettung. Ich habe am Ende nicht bei meiner Hausbank finanziert, sondern bei einer überregionalen Bank, die ich gar nicht auf dem Schirm hatte – und das zu besseren Konditionen!

Meine 3 wichtigsten Tipps für eure Finanzierung

Damit es bei euch klappt, hier meine Learnings aus den schlaflosen Nächten der Finanzierungsphase:

1. Eigenkapital ist King (mehr als sonst)

Angestellte kriegen manchmal eine „100%-Finanzierung“ (also Kaufpreis ohne Eigenkapital).
Vergesst das als Freiberufler.Ihr solltet mindestens die Kaufnebenkosten (Notar, Steuer, Makler – ca. 10-12%) UND idealerweise noch 10-20% des Kaufpreises bar haben. Je mehr Geld ihr mitbringt, desto geringer das Risiko für die Bank -> desto wahrscheinlicher die Zusage.

2. Der zweite Kreditnehmer

Das ist der Joker. Habt ihr einen Partner / eine Partnerin? Ist diese Person festangestellt? Nehmt sie mit in den Vertrag! Sobald ein festes, „sicheres“ Gehalt mit im Boot ist, entspannen sich die Banken sofort. Bei mir hat es den Zinssatz um 0,4% gesenkt, nur weil meine Freundin (Teilzeit angestellt!) mit unterschrieben hat.

3. Flexibilität bei der Tilgung vereinbaren

Als Freiberufler schwankt das Einkommen. Achtet darauf, dass ihr den Tilgungssatz wechseln könnt. In guten Jahren tilgt ihr 5% oder macht Sondertilgungen (unbedingt 5-10% Sondertilgung p.a. vereinbaren!).
In schlechten Jahren fahrt ihr die Tilgung auf 1% oder 2% runter. Das rettet euch den Hintern, wenn mal ein Großkunde wegbricht.

Nicht entmutigen lassen!

Ein Haus zu kaufen ist als Selbstständiger ein Marathon, kein Sprint. Ihr werdet Absagen bekommen. Ihr werdet genervt sein, weil die Bank noch einen Nachweis über die Krankenversicherung von 2021 sehen will.
Aber: Wenn ihr eure Zahlen im Griff habt und sauber vorbereitet seid, dann klappt das.
Ich schreibe diese Zeilen gerade aus meinem neuen Home-Office, mit Blick in den Garten. Und glaubt mir: Der Stress war es wert.

Wie sieht es bei euch aus? Träumt ihr noch oder baut ihr schon? Welche Bank hat euch als Freiberufler eine Chance gegeben? Schreibt es mal in die Kommentare, das hilft uns allen hier weiter!